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    威海房產,威海海景房

    全國房子貸款停貸潮來了?

    860 人參與  2022年07月12日 17:10  分類 : 房產熱點  評論
    最近全國多個地方正在刮起一股停貸風。

    因為樓盤停工,無法按期收房,越來越多的業主公開宣稱,準備集體停貸了。

    打響頭炮的是江西景德鎮某大樓盤,業主稱該項目去年5月份就停工了,后來在地方的主導下陸續復工,但是今年6月開始再次全面停工。

    目前該項目已經售出900多戶。


    景德鎮的這一份強制停貸告知書在周末刷屏后,隨即全國各地陸續開始有越來越多爛尾樓項目都跟上了。

    恒大的爛尾項目真的多,之前恒大暴雷的時候就有機構統計過恒大的爛尾樓盤,高達上百萬套。

    這個數據一點都不夸張,恒大都是大盤為主,下面這個武漢的恒大時代新城就涉及5000多戶。

    現在市場這么差,房子不好賣,如果恒大又融不到資金的話,哪來的錢復工呢?

    武漢還有綠地光谷星河繪也爛尾了。

    2020年開盤的時候還是當地的紅盤,創下半年內“九開九罄”的紀錄,銷售額48億,挪用資金7.25億,工程量完成不足35%,去年8月開始爛尾,涉及業主超過2428名。



    談到爛尾樓,肯定少不了鄭州。

    而名門翠園這個項目基本上成為鄭州爛尾的代名詞了,根據業主的告知書,項目已經逾期交房1000多日,也就是三年。

    之前我在文章中也報道過鄭州爛尾樓現象房價連跌4年,停工爛尾不斷,鄭州樓市如何自救?!


    在我寫稿子的時候,又發現有兩個爛尾樓加入這場控告中。

    南昌新力城也是在去年停工的,也是一個大盤,合計3277戶,60億房款不知所蹤,共涉及的人數估計接近上萬人了。

    長沙也有一個新力的項目今天下午出了一個《強制停貸告知書》。

    格式和上面南昌新力城有相似之處,估計也是被啟發了。


    據第一消費金融簡單檢索,強制停貸現象日漸普遍,近年來還有以下案例:

    河南省鄭州市康橋那云溪業主決定強制停貸;
    河南省鄭州市鄭西鑫苑名家四期業主決定強制停貸;
    山西省太原市太原泰禾金尊府業主決定強制停貸;
    河南省商丘市恒大名都二期業主決定強制停貸;
    江蘇省宿遷市恒大悅瀾灣業主決定強制停貸;
    河南省南陽市陽光城麗景花園業主決定強制停貸;
    河南省漯河市恒大悅府業主決定強制停貸;
    河南省鄭州市啟福業主決定強制停貸;
    湖南省長沙市恒泰長沙芙蓉悅府業主決定強制停貸;
    河南省新鄉市平原新區恒大三期半城湖業主決定強制停貸;
    河南省周口市恒大時代新城業主決定強制停貸;
    ……

    我估計今晚開始還會有越來越多的爛尾樓都抱團起來發聲,我就不一一列舉了。

    (大家可以在評論區補充)



    我大概看了一下這些爛尾樓業主的告知書,還是有很多共通點的。

    1、爛尾時間大多都是從去年年中開始。

    而那時也是“三道紅線”剛開始執行一年左右,加上調控一盤棋,信貸收緊。

    房企自有的資金也就夠撐一年,在后續沒有得到融資輸血,銷售又急劇下降的前提下,房企開始從去年中大范圍暴雷,停工。

    2、爛尾的開發商主要也是以暴雷過的民企為主,恒大、名門、新力,綠地也算是少有的國企了。

    所以大家真的要避開這些有過暴雷史的房企,還不起債,下一步就是項目停工。

    3、業主申訴的重點是銀行的問題。

    在過去的維權當中,大部分業主都是針對開發商討說法的。

    但是開發商早就擺爛了,褲袋里也沒幾個鋼镚,罵開發商也沒用。

    現在業主只能找銀行:

    銀行作為貸款方,為何在房子主體結構末封頂前發放按揭貸款?
    為什么將按揭貸款資金違規劃入非監管賬戶?
    銀行也是監管方之一,為什么沒有履行資金監管義務?

    業主認為銀行并沒有履行其義務,最終導致項目爛尾,所以業主也不愿意還房貸了。

    現在爛尾樓的業主抱團一起,表示如果項目不復工的話,他們就集體停貸。

    一日不復工,一日不還貸!

    這就是他們的訴求。

    我一向不喜歡抱團的行為,尤其是抱團漲價,但是這一次爛尾樓業主抱團停貸,卻抱出了一種悲壯感。

    用一輩子的積蓄卻買到爛尾樓,換誰都無法理性,這些業主的行為是完全值得理解和同情的。

    說實在的,如果嚴格按照監管來進行,房子也有是不會爛尾的。

    在我們國家,想要提取預售監管賬戶資金還真的不是一件容易的事情。

    就拿福州的《預售監管賬戶資金提取報備流程》來舉例。
     

    想要提取資金就要有:
     
    授權委托書、申請報告、工程進度節點相關證明材料、監管賬戶銀行流水。
     
    這里工程進度節點是最關鍵的一環,要提供單體竣工驗收報告。

    早在2003年,央行曾經出臺“121號文件”中就明確表示

    建筑不封頂,銀行是不允許發放貸款的。
     
    等你準備好這些材料之后,審核通過,開發商才能提取監管賬戶的資金。

    全國絕大多數新盤的爛尾,其實都差不多,工程沒完,用來建房子的錢卻沒了。

    當初到底錢是怎么不見的?

    而在爛尾樓業主看來,銀行應該要為此事負最大的責。



    集體停貸的事情發生后,爛尾樓業主幾乎攻占各大網絡平臺,輿論立馬引爆,各種罵聲不斷。

    現在大家的關注點在于,這場戰役,誰會贏?

    業主集體停貸將來是否影響征信?有無勝算?

    停貸肯定是會影響征信的,之前燕郊業主就是因為停貸斷供,被銀行起訴,還上了征信黑名單,幾乎都失去了未來的人生。

    征信就是我們普通人最在乎的底線,大家都知道上了黑名單的后果。

    但是在《告知書》中,有很多業主都表示,不在乎征信了。

    「大批業主失業在家,生活無比艱難,己無法承受每個月的按揭月供,如果都活不下去,我們只能鋌而走險走向斷供道路,飯都吃不上,還在乎征信?」

    這是最壞的打算,但我覺得事情未必會去到這么極端悲觀的局面。

    今年來已經有很多銀行推出延遲還貸的業務了,可以看到銀行也在妥協。

    后續針對這些買了爛尾樓的業主,可否因為“爛尾樓”的特殊原因,給予這批貸款人特殊照顧呢?

    比如延期期限適當延長,在延期的這段時間內不產生任何利息。

    爛尾樓業主現在要租房也要還房貸,如果因為疫情影響失去了收入來源,生活真的走投無路。

    他們向銀行申請延期還貸,我覺得是完全合乎情理法理的。

    不然僵持下去,無論對誰都不會有什么好結果。

    業主都不在乎征信了,而銀行呢?

    現在已經有六個爛尾樓業主集體發聲了,后面這股星星之火肯定越燒越旺。

    一個大盤3000戶,平均貸款100萬吧(二線城市),那就是30億,對于地方的一家銀行來說,絕對是要命的打擊。

    要是沒有處理好的話,各地的金融系統肯定會出問題,也許此刻的銀行也很著急。

    這兩年的爛尾樓風波,注定沒有贏家。

    不過比起業主單方面宣布停貸,走司法途徑對于業主來說更安全些。

    雖然從國內的司法案例來看,幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中,法院都是判決銀行勝訴,購房者必須無條件償還貸款。

    也是因為如此,大部分的爛尾樓業主只能默默咽下苦果。

    我問了好多人,也找了很多資料,找到了兩個案例。大家來看下:

    今年浙江嘉興法院有了不一樣的判決。

    有一位購房者在房子爛尾后拒還銀行貸款,被銀行起訴,一審敗訴;購房者不服,繼續上訴,二審法院判購房者勝,將來不用還款了。


    購房者買房和銀行簽訂貸款協議時,一般都會有這么一條約定:

    貸款放出后,購房者和開發商的糾紛,和銀行無關,無論如何購房者都要繼續履行還貸的行為。

    即便是律師也是這么告訴我們的,但是在二審中,法院否決了這一條約定。

    認為該條款存在一個關鍵問題:

    它刻意加重了購房者的責任,而減輕了銀行的責任,顯失公平,對購房者不具有拘束力。最重要的是,該約定與最高法的相關司法解釋抵觸,不具備法律效力。

    最后因為這位業主已經和開發商解除了商品房買賣合同,所以,商品房擔保貸款合同也被解除,業主無需承擔后續的房貸。

    更早之前,廣東惠州一爛尾樓業主也請求法院支持在房子達到交付條件之前,停止還貸。


    當時也是因為銀行沒有按照規定將房貸轉到商品房指定監管賬戶中,反而轉去其他地方了。

    法院判定是金融機構存在過錯,業主自房子交付之前都無須償還貸款。

    當時銀行還不死心,結果法院一審、二審都判定業主勝訴,最后申請到廣東高院再審,結果廣東高院還是支持業主的請求。

    大家可以去查案件編號看全文:
    (2017)粵13民終1881號
    (2018)粵民申7516號

    我目前也只是看到這兩則買到爛尾樓業主勝訴的案例,但也算是看到一些希望吧。

    新房入伙,那是要宴請全家的,是一生中少有的大事之一。

    所以買房的重要在國人心中重要性不言而喻,而買到爛尾樓,那就是倒了八輩子大霉。

    購房者不偷不搶,掏空積蓄背負一生的房貸,真金白銀買回來的房子,憑什么就要自認倒霉呢?

    好多善良的購房者,其實都不是要當老賴,都想按時交房貸,但是房子交付看不到時間點,這才選擇強制停貸。

    從情理上來說,我是絕對支持爛尾樓業主維護權益的,也支持針對停工延期的項目,應該要有申請暫停房貸的通道。

    但在強制實施停貸之前,我建議大家可以選擇先跟開發商和銀行協商一個方案來。

    祝大家好運!

    本篇文章來源于微信公眾號:                 房產營銷兵法
    房子貸款停貸

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